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經濟觀察和諧物管路在何方

2019/11/09 来源:三门峡信息港

导读

经济观察:和谐物管路在何方●相关部门:从去年开始,文登物业服务业不同程度地存在供求矛盾,有的甚至上升为肢体冲突、上访事件  ●小区业主:

经济观察:和谐物管路在何方

●相关部门:从去年开始,文登物业服务业不同程度地存在供求矛盾,有的甚至上升为肢体冲突、上访事件  ●小区业主:交了物业费,车子刮了、东西丢了,物业也不管,他们能管什么  ●物业企业:劳动力成本在上涨、物价也在涨,我们的工作力不从心、出力不讨好,亏损,成了普遍现象——

小区拔地而起(旭明 摄)

每天清晨,天福阳光小区物业人员都要将小区清扫一遍(王永光 摄)

为了确保安全,龙河花园小区对陌生车辆出入进行登记(王永光 摄)

龙河花园小区物业工作人员经常对共用设施进行及时维修保养,确保业主的正常使用(王永光 谭晓 摄)

 王永光

近年来,随着文登城市建设规模的扩大和房产开发步伐的加快,物业服务正在融入我们每个人的生活,成为城市交响乐中一个响亮的音符  为促进物业服务业健康发展,文登各相关部门积极建章立制、探索新办法,仅去年下半年就出台了一系列规章制度,和谐物业秩序正在慢慢建立但是,不可否认,文登目前的物业发展还相对滞后,并且由于物业企业体制、业主消费习惯等因素,物业纠纷还时有发生,物业服务任重而道远

物业发展——“敢问路在何方”    文登物业服务起步于1995年为了培育好这一新兴产业,文登坚持“先发展、后规范”的工作思路,对物业管理企业加以扶持1999年,《文登市城市住宅小区物业管理暂行办法》出台后,物业服务企业迅速发展起来截至目前,文登物业服务企业达到55家,物业管理项目188个,其中1个物业项目被评为全国物业项目,3个物业项目被评为山东省物业管理项目,多个项目被评为威海市(达标)物业管理项目文登因此成为威海物业管理先进市  尽管如此,文登物业发展与房产业的发展速度相比,还是相对滞后“截至去年10月底,全市房产项目新开工面积、竣工面积、销售面积,较2009年同期分别增长23%、61%、52%尤其是各类居住小区或住宅小区拔地而起,物业服务滞后的问题就显露出来了”有关部门负责人介绍说,由于文登物业企业大多隶属于开发商、居委会、集资部门,离开了这些挂靠单位的支持,物业企业难以生存,加上业主的物业消费理念尚未形成,供求矛盾成为文登物业发展的瓶颈  文登物业企业尽管数量多,但档次低,没有一家具备一级资质、可以达到中国物业协会的会员标准所有物业企业当中仅有9家具有独立经营权,其余46家至今还需挂靠单位扶着走挂靠单位对物业企业的支持,促使了这个产业的迅速崛起,但是,这种体制也导致物业企业市场开拓能力差,物业服务缺乏主动性挂靠单位一“断奶”,物业企业就倒闭,共用部位长期没有管理,小区慢慢就变得“脏乱差”,城区老旧小区卫生差等问题的出现多是缘于此因此,近年来,文登在为民办实事工作中,将整治无物业管理的老旧小区作为工作重点“物业服务本是市场行为,反倒成了政府行为,政府为整治老旧小区买单,暴露出的问题就是物业市场不健全、不规范”某部门负责人说去年颁布的《文登市物业管理办法》强化了街道办、居委会对辖区物业区域管理的职能,引导业主自治,鼓励物业企业参与市场竞争该负责人说:“把物业企业放到市场上,这是物业行业‘后规范’的必由之路因为一个物业企业的管理成本和办公成本在服务小区的多少上几乎没有变化服务项目越多,反而对企业控制经营成本越有利,对企业自身的壮大越有利”  作为消费者,业主的物业服务消费理念尚未普遍形成,这也是造成物业服务业发展难的一个主要原因市民王先生是为民办实事工程的受益者,昔日老旧小区整治后变得绿美亮净了,政府也为小区找到了“管家”,他很高兴但是,“收费”涨了却让他不悦他说:“以前每月每户缴纳4元的卫生费就行了,现在每平方米要收0.08元,我的房子一百平方米就要交8元钱,收费翻了一番”福源物业管理中心是给多个昔日的老旧小区提供物业服务的企业,负责人告诉:“以前的4元钱仅仅是卫生费,而现在每平方米的0.08元是物业费,不仅包括卫生费,还有公共设施的维修、绿地养护、秩序维护等服务项目劳动力成本在上涨、物业物资也在涨,每平方米0.08元的物业费连我们的工资都不够如果不是政府干涉,我们真不愿为这样的小区服务”亏损,是文登物业服务业的普遍现象  由于习惯于低层次物业消费,当物业服务来了,业主就本能地拒绝在城市文化商务区某高层住宅小区,开发商为业主选聘了外省一家具有较高资质的物业企业,业主的生活垃圾只要放到家门口就会有保洁人员来清理但是,高层建筑需要配备消防、监控、电梯等方面的专业人员,劳动力成本高,所以物业费每平方米0.8元对这个价位,业主接受不了就集体拒缴物业费,该物业企业只得撤离目前,开发商又选聘了一家物业企业,给他们一定扶持资金让其维持经营有的业主忧心忡忡地说,小区仅剩下几个商品房没有售出一旦售完,开发商不给物业企业扶持了,如果业主继续拒缴物业费,这家物业企业也撤走了,那么小区以后怎么办呢  “物业服务也是一种商品强化市民物业服务消费意识,是保证物业服务业健康发展的基础”市物价局相关负责人说,毕竟业主是物业服务的购买者,健康理性的消费市场离不开健康理性的消费观念广大市民要像接受我们任何一件生活必需品那样,接受我们的物业服务

物业管理——“想说爱你不容易”

供求矛盾激化演变成了冲突纠纷“从去年开始,物业纠纷中出现了肢体冲突,甚至还引发了上访事件这让我们很震惊”相关部门负责人介绍说  去年3月份,环城路东某小区物业经理告知拒缴物业费业主,如继续拒缴将诉诸法院第二天,几名身份不明男子闯进该物业经理办公室将其殴打致伤;5月,三里河附近某小区,物业经理在催缴物业费时,受到数名业主围攻;8月,汽车站附近某小区一业主违规使用楼宇电梯搬运水泥等装修物资,小区物业人员在制止时被业主打伤;6月,峰山路某企业居民区,十几名业主因物业费高、服务差而集体上访……  物业纠纷,归根结底是建筑质量及物业服务质量等方面的纠纷挂靠体制下的个别物业公司的确存在着服务差的问题,如物业企业“重管理轻服务”、物业人员素质比较差、物业费使用情况缺少监督等对此,许多业主气愤地告诉,保洁标准是什么、绿化标准是什么,大家并不知晓;车子刮了、东西丢了,物业公司也不管,那他们能管什么  “交了物业费,就应该享受到物业服务但业主每月仅十元、二十元的物业费就让物业公司承担起小区的全部,这对物业公司不公平物业公司也有难言之隐”有关部门负责人介绍说,以前很多新建小区开发商为了销售房屋,给前期物业企业很大资金扶持可是,等房产项目销售完,开发商就不会继续给物业企业扶持资金了物业企业只能按照前期物业服务合同进行收费,这时很多业主就纳闷了,以前不收物业费,现在怎么开始收了以前没收这么多,现在怎么收这么多据介绍,从开发商将房屋交付给业主后,业主名下的房产、小区部分共用部位的产权就发生了转移,业主即使没入住也应该缴纳物业费了对此,很多业主并不知晓  此外,对物业“服务范围”不清是产生物业纠纷的另一个原因市民李先生前年春天购买了龙山路北某小区的顶楼,装修后入住当年暑期,楼顶漏雨,李先生的新家让雨水淋湿,墙壁长满了黑色的霉斑,墙皮开始脱落李先生就去找物业公司几天后,两名工人来做了楼顶防水处理,但是墙皮至今没有维修“新家弄成大花脸,谁不窝火物业公司收钱时挺积极,这会干什么去了”气愤的李先生以拒缴物业费来表达不满对此,物业公司更委屈,他们说:“李先生的房屋属于保修期内的房屋质量问题,应由开发建设单位来履行保修,与我们无关我们帮助维修,完全是出于好心,没想到业主却拿我们出气,实在是太冤了”  墙漏水、排污管道堵……类似的问题是物业公司的吗有关负责人介绍说,物业费的支出一般包括物业人员的工资福利;物业共用部位和设施的日常运行费用;物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用;企业办公费用、固定资产折旧等房产保修期内,房屋质量问题由开发商负责;保修期以外,共用部位、共用设施的大修中修、更新及改造费用,要从专项维修资金中列支,不应计入物业服务成本据了解,目前文登物业服务方面的投诉,80%属于房屋设计、建造等方面的问题  “不满意物业服务,应该寻求正确的解决途径,但是拒缴物业费是没有任何依据的”相关负责人介绍说,按时缴纳物业费,是业主的基本义务业主拒缴物业费,物业企业就无法生存,这种行为不仅侵犯物业公司的利益,也侵犯缴费业主的利益文登周边县市的物业公司有很多通过法律手段追缴服务费的案例,物业企业无一败诉文登每个物业服务项目都有几个常年拒缴物业费的业主,但是物业企业并未诉诸公堂一名物业企业负责人说,与业主同一个小区工作、生活,低头不见抬头见,对簿公堂多尴尬  为平衡业主和物业公司各方利益,去年12月1日文登开始实施新的物业收费标准,将物业服务内容划分为综合管理、清洁卫生、秩序维护、绿化养护以及公共部位、共有设施设备运行养护等五个服务内容,每个内容按照不同标准细分为五个收费等级业主可以选择不同的物业服务内容和等级,以此确定终的物业费此外,物业服务收费标准、服务内容、物业服务资金收支状况、服务、监督举报等内容都要在物业区域显着位置进行公示,以便于接受业户的监督

物业和谐——“众人划桨开大船”

目前,文登物业服务业受益人口已经超过18万人去年7月28日,《文登市物业管理办法》出台并实施;12月1日,住宅物业服务分等收费指导标准开始实施;12月27日,《文登市住宅专项维修资金管理办法》发布并实施有关负责人说:“规章制度提供了规范市场的相关依据,只要街道办、居委会、物业企业、业主各司其职各尽其责,物业服务业就能步入良性发展、和谐发展的轨道”  职工街某居民小区,开发商选聘的前期物业企业按照政府指导价格核定的物业服务费为每平方米0.28元一段时间后,有业主认为,该小区不是封闭小区,绿地维护、监控设施等项目服务都不到位,收取的物业费过高,就与物业公司产生了纠纷,有的业主隔三差五地到相关部门吵一顿,问题迟迟得不到解决后来,在物管办、天福办、物价局等相关部门组织下,该小区召开了首届业主大会并选举产生了首届业主委员会,小区物业服务中的各种问题,由业主委员会代表业主与物业公司协商解决从此,小区重归稳定  “一边是群众的服务需求,一边是企业的经营发展我们出面调停纠纷也只能当‘和事佬’业主才是小区的主人,业主正确行使权利的办法是选出业主委员会,业主委员会类似村(居)委会,可代表业主做出关系居住区利益的各种决定在处理物业公司和业主关系中,业主委员会起到了非常关键的纽带作用”市物管办人这样介绍  香山南路某居民小区在2003年期间,开发商边建设边销售,他们选聘了一家在文登注册的外地物业公司,物业费按照每平方米0.22元收取,购房业主也陆续入住到了2008年,房产项目建设工程结束、楼盘销售也接近尾声,业主入住率超过了70%,该小区就召开了首届业主大会,业主大会继续选聘该物业企业,物业服务费也没变但是,随着入住率的提高和物价的增长,各项服务开支不断增加,0.22元的物业费让公司经营捉襟见肘经测算,物业公司认为物业费每平方米提高0.1元就可以维持经营去年4月,该物业公司向业主委员会提出物业费增加0.1元的调整申请;5月,物业公司与业主委员会工作人员拿着调价调查表,挨家挨户走访,征询业主意见数百名名业主接受了调查,其中81%被调查业主同意此次调价随后,业主委员会将调查结果在小区显着位置进行了公示,无异议后,到物价部门备案6月份,每平方米0.32元的物业收费标准付诸实施几个月来,物业缴费率和调价前基本持平,业主接受了此次调价“准备工作做细、有效沟通做足,是该小区物业服务费成功调价的关键原因”物价局负责人总结说,只要物业企业的服务质量做好了,大多数业主还是识大体的毕竟物业企业做好,业主的生活会更好,业主的房产也得以保值增值  尽管经过十几年的努力,文登的物业有了长足发展,但物业应有的地位却始终没有确立起来如今,理性的消费者在购买房产时,除了挑地段、挑户型外,正在把“挑剔”的目光转向物业服务而作为物业企业,提高服务水平、控制经营成本才是长远发展的出路此外,街道办、居委会及有关部门还要一如既往地扶持关怀物业服务业发展,这样以来,一个健康、和谐的物业服务市场才能培育起来,广大市民才能享受到更好、更贴心的物业服务,我们的城市生活也才能因此更加美好

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